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价格低,成交低,广安的二手房为什么不好卖?

2021-11-20 12:43:47    广安搜房网     广安房价    

我们先看一组房价数据:

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       这是目前广安二手房交易市场中,主要在售房源的挂牌价格,这些房源的建造年代大多数是在最近5年以内,其中不乏优质地段的房源,但是它们的价格却远远低于现在市场上的新房产品,有的甚至比当时的新房价格还要低。这是为何呢?

经调查发现,广安市区目前市面上存在大量中介挂牌的二手房,并且存量不断在增加,价格不断在下降,在这部分二手房当中快的去化也需要半年,而慢的去化周期可能长达一年甚至更长时间。那么造成这些房源去化难,去化慢的因素有哪些呢?


一、品牌开发商的缺失

        目前广安市面上二手房源大到致分为两种,一种是由知名度不高的开发单位所开发的,以及一些集资房、还建房。这类开发企业并不对自己的名声过于重视,在户型设计、用材用料、施工验收等方面得过且过,对自身没有严格的要求,房屋交付后会存在各种各样的隐患,给业主造成各种各样的困扰,而且大多没有房产证。当然,这里面或多或少有一些时代的因素。另一种是新房的二手房,这类房产的房龄大多在10年之内,多数是没有装修或者刚装修好就转手的房源,这类房产,有房产证的较贵,没有房产证的性价比又不高,客户不愿下手。

        现在存量房的开发品牌缺少如碧桂园、新城、蓝城、仁恒等有实力和知名度的开发商,这类开发商最为爱惜自己的名誉,名声来之不易,对自己要求严格、精益求精,房屋质量、居住品质更具有保障。特别是在一些大中型城市里,这类房企所开发的住宅,在二手房市场中常常会出现价格倒挂(相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房)的现象。当这类房源出现在存量房市场,势必导致现有的存量房源缺乏竞争力,更加难以出手。

二、施工质量一般或产品配置一般

      目前广安市场存量房普遍房龄较长,当时的施工质量与目前土地开发建设施工质量有一定差距,而且当时房屋的配置标准也达不到现在新开发小区基础配置标准,如小区车库、环境、绿化等方面都有缺失;在广安新房与存量房价格差距不大的情况下,购房者更愿意购买新房而不是年代久远的存量房。

三、大多为点式结构

       纵观广安城市发展史不难看出,初期广安在城市建设进程中,因城市发展需要人口聚集,且经济达不到一定的水平,市面上绝大多数的房产均采取点式结构的建筑方式,且绝大多数小区在开发建设时存在违建、多建的情况,目的是获取更多的利益。小区无论是消防、还是出入口都存在很多不合理的情况,当然,这跟时代的进程和社会的发展也不无关系。

       而对于真正追求高品质、筑造好房子的开发商来说,更愿意花高层本选择居住舒适度更高的板式结构。

      板式结构层高不低于3米,且对通透性和采光度颇为注重。户型力求大面宽小进深、实现南北通透。在户型朝向设置上,与社区景观结合,使得绿化景观资源得到最大共享,一般此类建筑多为洋房、别墅,所以板式建筑的居住舒适度是绝对高于点式的。

      因此板式建筑的要求与成本也更高,对小区景观、楼栋间距的规划,楼体、户型的设计,以及施工的方式上都要高于点式的标准,并且要在容积率不超过2.0的地块上才有可能实现。

四、梯户比过高

      梯户比主要分为三个档次:低梯户比(1梯1户、1梯2户等)、一般梯户比(2梯6户、3梯8户等)、高梯户比(3梯10户、4梯12户等)。梯户比会影响楼栋结构和户型布局。梯户比越高,每层住户越多,单套面积相对小,不可避免出现暗厨暗卫和不方正的房子。

      1梯1户的私密性是最高的,不用和其他住户共享空间,隐私性极佳。随着每层住户人数增加,私密性舒适性都会降低,梯户比越高,一栋楼人口居住密度越大,等电梯时间随之延长。

       综上,梯户比低的住宅,居住更加舒适,目前广安存量房市场基本为一般梯户甚至是楼梯,对居住环境有要求的购房者并不会选择此类房屋,因此在二手房市场中,这类产品交易难度也比较高。

五、周边环境及规划

       周围环境以及未来规划也是考量房屋价值的重要因素之一,而存量房市场基本处于城市老成化严重的区域,周边建筑密集且古老,年久失修,道路长期发生堵塞,没有空间进行新的城市建设,导致房屋没有升值空间,也是导致房屋难以转手的重要原因。

六、物业管理

       买房子本质上和买电器一样,买回去后不仅希望用的时间足够长,更希望保修维修等售后服务完善。物业好坏关乎小区安全、人流管理、社区环境、设施检修等方方面面。并且物业直接决定你房子能不能卖掉,中介带客户去看房的时候,首先便是在小区走一圈。如果看到小区垃圾成山破败不堪,年久失修。会降低对小区的好感和后续的预期,也降低了客户心中对小区的估价。

七、其他

      除上述主要原因还有一些小的原因也会影响房屋的出售,如小区周围是否配套齐全,生活是否便利,有无商圈,以及小区内邻居的圈层定位等等总的来说存量房在这些因素上都缺乏一定竞争力,导致目前广安存量房市场去化难、去化慢。

       以上就是房子难以出手的诸多要素,当然了,在购房的过程中我们要考虑的不仅仅考虑以上这些,还有很多很多。

       你觉得广安的二手房为何价格低还难卖呢?欢迎评论区留言!图片


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