恒大低于市场价卖方被查处？房地产未来该何去何从！！

近日，一份网传《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》在社交媒体上引发关注。

文件内容称，经群众举报和住建局调查，菏泽恒发置业公司开发建设的恒大华府、恒大绿洲项目，菏泽帝景置业公司开发建设的恒大悦澜庭项目分别以4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，请市场监督管理局对上述处理。住建局将配合做好查处工作，维护购房人合法权益，维护房地产市场秩序。

28日上午，第一财经记者先后致电给山东菏泽市监局办公室、宣传科和菏泽住建局办公室，询问该函的真实性，相关接电人员均表示，以官方挂出消息为准。

随后，第一财经记者又多次向菏泽住建局房地产市场监管科求证，相关工作人员表示，“这事儿我们还不清楚，但已经在调查中，等官方消息就好。这上面写的确实是我们科室电话，工作人员姓名也无误。如果这份文件上标注的同事有回应，我们也会及时告知。”

截至发稿，菏泽住建局房地产市场监管科并未就该份文件调查的最新进展予以明确回应，同时，该市住建局官方网站上也没有挂出相关调查结果的公示信息。

28日下午，一位负责恒大绿洲项目的某房屋中介销售经理人对第一财经记者称该函件确实存在。“这几处恒大的项目确实在查处中。不过，我所了解到的是市场监管局在查这件事。所以，那边的房子不靠谱，我们一般都推荐购房者不要考虑。”

但综合菏泽市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示和中指研究院数据库信息，第一财经记者发现，该份函件上的信息与事实略有误差。误差在房地产项目对应的开发商出现偏差。

其中，恒大华府、恒大绿洲项目的开发商应为菏泽帝景置业公司，而恒大悦澜庭项目的开发商则为菏泽恒发置业公司。

但是，天眼查专业版信息显示，菏泽恒发置业公司和菏泽帝景置业公司的最终受益人一致，且大股东均为恒大地产集团济南置业有限公司，而后者部分股权现处于出质状态，同时，该公司在其他企业持有的股权至少有三项被冻结。第一财经记者从临沂市中级人民法院处获悉，7月21日，恒大地产集团济南置业有限公司被执行持有股权、其它投资权益的数额达74000万元人民币。

不过，恒大华府、恒大绿洲、恒大悦澜庭项目的地价，确实高过了网传文件里的销售价格。

其中，恒大华府、恒大绿洲项目于2017年11月拿地，这个以“牡丹区东城办事处太原东路以东、规划支路以南、天香西路以西、黄河路以北”为界的地块，当年成交地价是5400元/平方米；恒大悦澜庭项目于2018年4月拿地，这个以“开发区闽江路以南、牡丹路移动、纬三路以北、剑桥公馆杏林小区以西”为界的地块，当年成交地价是3900元/平方米。

上述销售经理人称，去年下半年起，恒大绿洲项目就以4000元/平方米的单价推出，但当时出售的是北边的房子，本身就卖得不好，所以没有引起业主反对、质疑。目前降价为4000元/平方米的是南边房子，今年春节前后挂价仍为6000元/平方米。所以近期业主维权事件频出。

当第一财经记者以购房者的身份在贝壳找房APP上向一位房地产中介询问该楼盘信息时，这名中介建议记者不要考虑恒大绿洲或者悦澜庭项目。

对于为何贝壳找房APP上恒大绿洲项目挂售单价仍为7864元/平方米，该中介表示，那或许是登记时的最高价格。“周围房价现在也要6000元/平方米左右才能拿到，这也是为什么说恒大涉嫌不正当竞争的原因。”

针对前述函件中提到的“根据《中华人民共和国反不正当竞争法》（下称《反不正当竞争法》）的相关规定”，一名法律界人士告诉第一财经，《反不正当竞争法》中尚无明确条文或案例，但在《反垄断法》第十七条中，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为包括，以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；没有正当理由，以低于成本的价格销售商品；没有正当理由，对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇。

“如果恒大在菏泽市当地具有市场支配地位，就符合这项法律条文对约束对象的要求。”该名法律界人士说。

景辉智库首席经济学家胡景晖进一步表示，如果该项目售价长期低于成本价销售就算不正当竞争。

自房企“三道红线”的规定推出以来，作为此前中国债务规模最高的房企，恒大的一举一动牵动市场神经。5月以来，“恒大打骨折式降价促销”的消息及“恒大商票拒付及逾期”等传闻频出，引起市场对其现金流的担忧。

7月中旬，广发银行申请冻结恒大地产1.32亿元资产。标普方面认为，这一事件表明中国恒大的资金状况十分脆弱，金融机构正在降低对中国恒大的风险敞口，公司的融资渠道可能继续恶化。26日，标普宣布将中国恒大及旗下恒大地产、天基控股的公司评级从“B+”下调至“B-”，将相关美元债长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。27日，中国恒大决定取消特别分红。

在市场普涨阶段，一点问题没有，但进入分化阶段，对资金链和现金流的要求就非常苛刻了。再说了，其多元化战略中的，大家都知道的是恒大汽车、恒大足球、恒大粮油、恒大冰泉……这哪个不是烧钱的主啊，所以，地产分化开始，恒大遇到前所未有的挑战。