长三角城市成交过热，宁波与徐州市场透支

  上海易居房地产研究院2021年4月1日发布《全国50城商品住宅成交量偏离度报告》。该报告显示：

  2020年一线城市成交量偏离度曲线上行，其他三类城市均下行。本轮周期中，一线城市成交量偏离度已于2019年开始企稳反弹，2020年逆转为正偏离。强二线城市偏离度比2019年下降5.8个百分点，弱二线城市下降8.9个百分点，三四线城市下降0.5个百分点。

  长三角城市商品住宅成交量较为活跃。从2020年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、金华和温州位居前五，偏离度分别为101%、87%、86%、39%和37%。这些城市除兰州外均位于长三角地区，2020年成交量偏离度较高，说明购买力透支较为严重或存在炒房现象。

  徐州、兰州和温州等城市未来应注意购买力透支风险。根据2019-2020年和2018年-2019年商品住宅成交量偏离度城市排名可知，徐州、兰州、温州等城市成交量偏离度近几年较高，存在购买力透支风险，未来需注意楼市下行风险。

  报告正文如下：

  一、计算方法及衡量

  考虑到各城市土地供应节奏、新房供应节奏和楼市成交规模不同，商品住宅成交量绝对值不具备较强的比对意义。本报告将在商品住宅成交量的基础上，计算出各城年度商品住宅成交量偏离度，以此作为衡量年度成交规模强弱的标准。

  具体公式为：

  考虑到大部分城市2015年以来成交量较之前有明显上升，我们根据各城成交量的趋势对2010-2019年的平均值做了相应调整，以期能更好反映当期的偏离度情况。

  本报告所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。根据数据可得性，成交数据为新房加二手房的城市如下：北京、上海、广州、深圳、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、郑州、佛山、东莞、合肥、大连、南昌、厦门、南宁、乌鲁木齐、扬州、金华。其他城市的数据均为新房成交数据。

  二、50城商品住宅成交量

  1、2020年50城商品住宅成交量同比下降2%

  2020年，易居研究院监测的50个典型城市商品住宅成交面积同比下降2%。从历史走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，成交面积大幅下降。2012年和2013年楼市出现回暖，成交面积连续两年大幅增长20%以上。2014年市场降温，成交量同比下降16%，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏，成交量大幅增长37%。2016年市场火热，成交量同比增长27%。2017年，随着因城施策的调控政策显效，成交量大幅下降23%，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价有关。2018年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但7.31会议后，多数城市急速降温，销售量下降明显，全年成交量小降1%。2019年二季度部分城市出现小阳春行情，但5月份后房地产业融资环境全面收紧，7.30政治局会议后多数城市市场降温，全年成交量小幅增长5%。2020年年初，受疫情影响，成交量明显下降；货币宽松后，成交量开始出现增长，下半年多地出台管控政策，全年成交量下降2%。

  2、2020年一线城市成交量增长，其他各线城市下降 

  从历史走势来看，一线城市最先于2019年开启最新一轮的周期，同时2020年同比增速快于2019年。2015年在330新政影响下，市场快速复苏，成交面积大幅增长72%。2016年市场继续火热，上海和深圳均出台了史上最严的限购政策，成交增速收窄至10%。2017年，北京一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次，且一线城市均执行了严格的调控政策，成交量大幅下降46%。2018年一线城市继续降温，成交量继续小幅下降5%。在连续两年调整后，2019年一线城市成交开始企稳回升，全年增长19%。2020年，一线城市表现亮眼，成交量同比增长21.9%，其中上海表现最为突出，增长28.9%。

  2020年，13个强二线城市商品住宅成交面积减少。2015年受330新政和大部分城市取消限购影响，强二线城市成交量大幅增长33%。2016年继续大增37%，继而部分城市又出台了限购限贷政策。2017年，部分热点强二线城市执行了严格的限价与限签政策，成交面积大幅下降24%。2018年上半年，部分中西部二线城市成交火热，三季度后有所降温，全年小幅下降3%。2019年上半年，部分热点强二线城市出现小阳春行情，下半年后逐渐降温，全年成交小幅增长5%。2020年，部分东部城市如杭州、南京、宁波成交量出现较大增长，此外青岛也出现较小幅度增长；其他中西部城市成交量则出现不同程度的下降，总体上，这13个城市成交量下降5.4%。

  2020年，20个弱二线城市商品住宅成交面积减少。2015年和2016年弱二线城市成交面积分别同比增长27%和21%。2017年部分城市市场降温，成交同比下降17%。2018年上半年部分城市销售火热，下半年开始降温，全年成交量增长6%。2019年，部分西部省会如昆明、兰州等城市成交大增，弱二线城市成交面积同比小增5%。2020年，部分城市如贵阳、兰州和福州成交量增长较大，而东北地区如哈尔滨、大连和沈阳成交量则出现较大幅度下降，以致弱二线城市总成交量下降7.8%。

  2020年，13个三四线城市商品住宅成交面积微降。2017年其他三类城市成交均同比下降时，三四线城市在棚改货币化和去库存政策等利好推动下，成交量继续增长7%。2018年和2019年，三四线城市市场连续降温，成交量同比分别下降11%和6%。2020年，成交量降幅有所收窄，同比下降0.5%。

  3、2020年50城商品住宅成交量增速排名

  2020年，商品住宅成交量增速较快的城市有贵阳、金华、杭州、韶关和上海。贵阳成交量大增，主要是因为供应量大增。上海是本轮周期调整最早的城市，2020复苏明显。2020浙江楼市成交活跃，杭州与金华表现突出。

  2020年，商品住宅成交量降幅较大的城市有日照、三亚、南昌、太原和哈尔滨。这几个城市的成交量在去年已呈现负增长，其中日照、南昌和太原2020年成交量降幅明显大于2019年，而沈阳则由正增长转为负增长。

  三、50城商品住宅成交量偏离度

  1、50城：2020年商品住宅成交量偏离度3.9%

  根据2010年以来50城商品住宅成交量的年度平均值，算出历年商品住宅成交量的偏离度。数据显示，2020年，50城商品住宅成交量偏离度为3.9%，由2019年的6%下降2.1个百分点。回顾历史走势，2010-2016年间，50城成交量偏离度曲线震荡上行，仅2011年和2014年出现下行。2017年，曲线由2016年的32.3%大幅回落至2%，2018年继续小幅下行，2019年小幅上升。2020年，初期受疫情影响较大，成交量明显减少，疫情好转后成交量提高明显，各地政府因城施策，热点城市纷纷升级房地产市场调控政策，全年成交量偏离度小幅下降至3.9%。

  2、2020年一线城市成交量偏离度上行，其他各类城市均不同程度下行

  分城市类别来看，一线城市走势领先于其他城市。2016年后一线城市调控收紧，2017年和2018年偏离度曲线下行，且偏离度为负。2019年，一线城市成交量开始同比正增长，成交量偏离度曲线上行，但偏离度依然为负。2020年四个一线城市成交量相比上一年都有增长，成交量偏离度曲线持续上行，偏离度首次为正，为7.4%。

  2010年与2019年之间，强二线城市偏离度曲线走势与一线城市比较相似，但幅度小于一线城市。2017年和2018年偏离度曲线出现回落，回落幅度小于一线城市，说明市场调整可能没有一线城市充分。但强二线城市的政策普遍没有一线城市严格，2019年偏离度为7.2%。2020年，与一线城市曲线上行不同的是，强二线城市出现下行走势，其中成都成交量下降较多。从具体数据来看，成交量偏离度为1.4%，相比2019年减少5.8个百分点。

  弱二线城市变化滞后于一线城市和强二线城市。2017年成交量偏离度出现回落，2018年和2019年，偏离度连续两年小幅上升，主要是部分西部省会城市如昆明、兰州等成交较为火热，徐州、南通等城市也由于区域规划等利好连续两年成交增长。2020年，弱二线城市成交量偏离度曲线出现下行，主要是由于一些城市如哈尔滨、沈阳、南昌等成交量下降过多，而徐州、兰州成交还是较为火热的。从具体数据来看，偏离度为4.3%，相比2019年下降8.9个百分点。

  三四线城市走势滞后于其他三类城市。2017年，全国大部分三四线城市受棚改货币化、去库存等政策利好，成交量大增。2018年下半年，大部分三四线城市楼市开始降温，成交量偏离度小幅下行。2019年，大部分三四线城市楼市降温明显，成交走弱，成交量偏离度继续下行。2020年，三四线城市新建住宅成交量继续下降，偏离度轻微降至7.9%，比2019年减少0.5个百分点。这是因为大部分三四线城市为人口净流出城市，购买力没有较好的支撑，加之前几年较高的成交量透支了一部分未来购买力。

  四、50城商品住宅成交量偏离度排名

  1、2020年50城商品住宅成交量偏离度排名

  从2020年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，宁波、徐州、兰州、金华和温州位居前五，偏离度分别为101%、87%、86%、39%和37%。这些城市除兰州外均位于长三角地区，2020年成交量偏离度较高，说明购买力透支较为严重或存在炒房现象。排在末五位是三亚、日照、哈尔滨、成都和南昌，偏离度分别为-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。这些城市负偏离度过高，说明2020年成交量较为低迷。

  可以看出，2020年正偏离度较高的城市主要是长三角区域城市。 2020年下半年长三角区域城市出台管控政策，比如徐州发布坚持商品住房限制交易政策；宁波发布政策限制户口投靠炒房、离异炒房和规范房产更名等现象。进入2021年后，其他成交量偏离度较高的长三角区域城市也纷纷出台政策，比如2月5日温州发布维护市场秩序政策，3月1日金华发布供地、市场规范政策。这些政策的出台使得房产投资投机现象将得到一定抑制。

  2、2019～2020年50城商品住宅成交量偏离度排名

  考虑到不同城市楼市运行节奏不同，这里将2019年和2020年的商品住宅成交量取平均值，以此来计算各城市2019～2020年商品住宅成交量偏离度。

  从2019～2020年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，宁波、兰州、徐州、温州和乌鲁木齐位居前五，分别为84%、75%、74%、35%和29%。这些城市偏离度过高，近两年成交量透支较为严重。排在末五位的是三亚、哈尔滨、成都、济南和东莞，偏离度分别为-45%、-24%、-24%、-14%和-14%。这些城市负偏离度过高，近两年成交量总体较为低迷。

  可以看出，2019～2020年正偏离度较高的城市主要是长三角区域城市和西部省会城市。其中长三角区域的宁波、徐州和温州近几年成交量处于高位，存在购买力透支风险。兰州和乌鲁木齐的省会效应吸引一部分购买力，近几年成交量处于较高位置。

  2019～2020年负偏离度较高的城市中，哈尔滨近三年的成交量逐年降低，而济南2020年成交量高于2019年。成都前几年成交量较高，2020年成交量虽有下降，但仍处较高位置，不能说明市场较冷。三亚由于执行严格的限购政策，近三年成交量持续下降。2020年3月7日海南省又发布了收紧房地产调控的政策，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。预计三亚2020年成交量依然会较为低迷。