“集中供地”考验房企投融资：有房企投拓总经理已开始考虑转型

  “像我们这样资金链紧张企业付不起太多保证金，拿地就会面临很大压力，到时只能放弃一部分土地，这样一来规模就会受到影响。”2月25日，一位TOP20房企总部投拓负责人对中国房地产报记者表示。

  让这位负责人感到头痛的是此前出台的“两个集中”土地政策。

  2月24日，有消息显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。文件还表示，近期召开视频会议，在视频会议之前重点城市暂停发布住宅用地公告。

  根据消息内容，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  “我们开始考虑转型了”

  2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》一文，提出“将严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让”，“全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动，引导市场理性竞争”。

  无独有偶，当日，一份出自天津市自然资源和规划局的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》提到，2021年天津市将于3月、6月和9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地出让公告。

  此前一日，另一份名为《郑州市自然资源和规划局关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》则显示，郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区的住宅用地出让公告发布已被叫停，转由市局统一组织发布。

  “第一反应是我们做投资的可以考虑转型了。”上述投拓负责人苦笑道，“尤其像我们这种现金流比较紧张的企业，会比较艰难，以后公司做传统招拍挂的人员就没价值了。”

  “如果每个城市按不同时间出让，会好一点，现在大家都在等后面细则，如果细则还是这么苛刻，就真的卡死了.”他继续表示。

  但“两个集中”并不是完全没有积极一面，他认为，如果政策最终落地，可以一次性筛选地块，做精准投资，也可能会催生新的投资模式。

  从房企拿地角度看，上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，假设某市全年供应120块地，这样平均每月供10块，若分3次则一次供40块地。“集中公开土地供应计划对房企来说可以平衡拿地节奏，减缓急切拿地压力。”

  集中供地对中小房企有利，卢文曦认为，40块地一起放出来后，大房企要选择参与每块土地并不现实，这样就给一些中小房企捡漏机会。

  房企融资经受考验

  中国指数研究院认为，若各个城市每年3次集中出让土地，按照2020年供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业融资能力和现金流管理能力提出更高要求。

  同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源；若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中拿地资金需求。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉记者，集中供地主要是考验房企融资能力。以前零散式供地，中小型企业尚可以参与其中，但像这种集中供地，土地供应量陡然增大的情况往往就变成头部大型房企发挥优势舞台。集中供地有利于头部房企在重点城市巩固自身市场地位，也会降低大型房企拿地成本和运营成本。

  数据显示，截至2020年12月15日，上海共成功出让各类土地368宗，分散在全年进行，其中92宗宅地在12个月均有出让。

  2020年6月至8月时，由于供应加大，且有多幅市区优质宅地挂出，上海土拍市场多次上演数家房企争夺竞价激烈场面，土拍溢价率逐渐走高，在此期间宅地平均溢价率高达23%；同年9月以来，为了给土地市场降温，上海通过“降质减量”的方式来平抑，月均成交宅地数量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，对于土地市场在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企资金会产生一定分流效果，使得竞拍同地块房企数量减少，间接降低了土拍激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地溢价率将会得到有效合理控制。“尤其若是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策，对于土地市场来说将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场平稳运行。”

  陈霄认为，对房企来说“两个集中”政策将会加速房企间分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块竞拍，拥有更多拿地机会。房企资金能力成为拿地重要决定因素，这对于房企资金状况将是一个新挑战。在去年“三道红线”新规加持之下，房企销售回款任务更加艰巨，对房企销售端来说将面临新调整。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。